Viager ou investissement locatif : les éléments pour vous aider à choisir
La mise de départ pour l’acquisition du bien
Pour réaliser leur projet, la plupart des investisseurs en locatif doivent souscrire un prêt immobilier pour la totalité de la valeur du bien qu’ils souhaitent acheter, à des taux de crédit qui ont fortement augmenté depuis l’année dernière. Décrocher un prêt s’avère compliqué aujourd’hui, même lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif.
Ce n’est pas le cas du viager où l’acquéreur finance petit à petit son achat avec l’échelonnement du paiement du prix. « Généralement, l’acquisition en viager se fait sans emprunt », affirme Vincent Gibelin, fondateur d’Univers viager, réseau d’agences immobilières spécialisées en viager.
Une partie du prix est versée au vendeur en capital au départ (ce que l’on appelle "le bouquet", qui s’élève en moyenne à 30 % de la valeur du bien). L’autre partie est versée sous la forme d’une rente mensuelle (déterminée en fonction de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, etc.).
Le montant du bouquet bénéficie d’une décote, car le bien continue en général d’être occupé par le vendeur. Selon Univers viager, grâce à la décote liée à l’occupation du bien, un investisseur qui souhaite par exemple acquérir en viager le logement d’un couple de 75 ans, estimé à 300 000 €, ne déboursera que 150 000 €, à travers un bouquet de 50 000 € et une rente de 500 € pendant la durée de vie des vendeurs.
La gestion du bien
Changement de locataires, état des lieux de sortie, d’entrée, remise en état... mettre en location un bien demande de s’en occuper ou de confier sa gestion à une agence immobilière. Faire appel à un professionnel s’élève en moyenne à 10 % du montant des loyers à l’année. Tandis que pendant la durée du viager, le vendeur habite le bien. Aucune gestion n’est nécessaire.
Concernant le paiement des charges, dans le cadre d’un viager comme d’une location classique, pas de différence. C’est au vendeur ou au locataire de se charger de l’entretien courant du logement. L’acquéreur ou le bailleur doivent quant à eux payer la taxe foncière et les grosses réparations.
Dans le cadre d’une mise en location, un propriétaire bailleur peut être confronté à la vacance locative, ce qui diminue la rentabilité de son investissement.
La rentabilité de l’investissement
D’après la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), « l’immobilier reste l’un des placements avec le meilleur taux de rentabilité (hors Paris), et ce malgré la baisse des rendements de ces dernières années. Le rendement locatif net est passé de 4,1 % en 2009 à 3,6 % en 2022 au niveau national (…). En matière de couple performance/volatilité, l’immobilier (résidentiel et SCPI de rendement) présente un profil très attractif. »
Selon Renée Costes, société spécialisée dans le viager et la nue-propriété, la rentabilité nette d’un investissement en viager varie entre 6 et 8 % par an.
La fiscalité liée à ces investissements
Les loyers perçus par un bailleur sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers en location vide ou dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. Au régime réel en location meublée, le loueur peut déduire des loyers perçus toutes les charges qu’il a supportées dans l’année (frais d’acquisition, frais de notaire, commission d’agence...).
Il peut également amortir la valeur du logement (hors terrain), du mobilier et des gros travaux. En général, cela lui permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
Dans le cadre d’un viager, la fiscalité est absente. Si le viager est occupé, lors de la signature de l’acte notarié, les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée. Les frais à la charge de l’acquéreur sont donc allégés. Contrairement à un achat classique où les frais de notaires sont calculés sur la totalité du prix de vente.
Avantage pour ceux qui cherchent à éviter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui prend en compte dans son calcul les maisons, appartements, dépendances, terrains à bâtir, etc. : l’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.
Récupérer son bien
Dans le cadre d’une location, le bailleur peut donner congé à son locataire, sous certaines conditions, à la date d’échéance du bail.
La vente en viager est quant à elle soumise à un aléa : la durée de vie du vendeur. Il est impossible de savoir pendant combien de temps la rente lui sera versée et à quelle date l’acquéreur aura la pleine jouissance du bien…